“以房养老”能否以及何时能够（gòu）成为广（guǎng）大（dà）居（jū）民的养（yǎng）老可（kě）选项？随着北京率先（xiān）明确将试（shì）行不动（dòng）产信托财产登记制度，这一（yī）话题的关（guān）注度也有（yǒu）所（suǒ）升（shēng）温（wēn）。

　　中共中央、国务院刚刚发布（bù）的《关于（yú）深化养老服务改革发展（zhǎn）的意见》提出，要大（dà）力（lì）发展养（yǎng）老金融（róng），其中提到要“拓展养老服务信托业务”。在我国老龄化速度加快、程度加深背景下，考虑（lǜ）到国内住（zhù）房反向抵押的推进效（xiào）果不及预期（qī），能否在“以房养（yǎng）老”、不（bú）动产（chǎn）财富（fù）传承方面破局，成为正处于“新三（sān）分类”转型期的信托公（gōng）司一个重要的探索方向。

　　中国信托业协会近期发布的《2024年信托（tuō）业专题研究报告》(下称《报告》)提（tí）到，信（xìn）托在服务养老方面具有独特的制度优势，但目前我国养（yǎng）老信托仍处于起（qǐ）步阶段，还面临（lín）不少痛点，其中首要难题就是财产（chǎn）登记与税收制度安排。

　　业内（nèi）认（rèn）为（wéi），北京在不动产信托登记制度上（shàng）的破冰，为其他一二线城市乃至全国的制度完（wán）善打开了（le）空间，从（cóng）而让“以（yǐ）房养老（lǎo）”信托实（shí）践有（yǒu）了更多可能性，但还有待税收等相关（guān）配套（tào）制度的进一（yī）步完善，生态圈的打（dǎ）造和信托公司商业模式的转变、专业能力的提（tí）升同样重要。

　　“以房养老”缘何难普及

　　“养老(金融)最（zuì）主（zhǔ）要是解决（jué）钱从哪里来（lái）的问题，资金（jīn）来源非常重（chóng）要（yào）。”《报告》专题课（kè）题组成员上（shàng）海信托战（zhàn）略发展总部副总经理付宇翔在《报告》发布（bù）会上表示，从国外经验来看，房产（chǎn）等多（duō）元资产是（shì）养老资金的一个重要来源，这可以为我（wǒ）国应对老龄化带（dài）来很多启发。

　　《报告》提到，美（měi）国（guó）、日本等成熟经（jīng）济体养老金融（róng）发展的（de）特点之一是利用养老金融体系，通（tōng）过（guò）盘活房产的方式为老年人提供养（yǎng）老所需（xū）的（de）资金。以日本（běn）为例，日（rì）本的“倒按揭”贷款试点始于1981年（nián），至（zhì）今（jīn）已有超过40年的历史，在此期间，相关制度不断完善，并发（fā）展（zhǎn）出抵押、信托等多种模式（shì），互为补充（chōng）地满（mǎn）足老（lǎo）年（nián）人（rén）“以房养老”的需求（qiú）。

　　房产同样占据我国居民（mín）财富的较大比重，关于“以（yǐ）房养老”话（huà）题的讨论由来（lái）已久，“倒（dǎo）按揭（jiē）”探索也已推进多（duō）年，但（dàn）节（jiē）奏缓（huǎn）慢。

　　“过往我国‘以房养老’的模（mó）式主（zhǔ）要是住房反向抵押，经历过一轮初期探索，总体成（chéng）效并（bìng）不显著。”付宇翔称，住（zhù）房反向抵（dǐ）押模式在推广过（guò）程中受（shòu）到（dào）来自供（gòng）给和需求端的双重阻力（lì）。

　　住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵（dǐ）押（yā）养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结（jié）合的创新型商业养老保险业务（wù），即拥有房（fáng）屋完全产权的（de）老年（nián）人（rén）将（jiāng）其房产抵押给保险（xiǎn）公（gōng）司（sī），继续拥有房屋占有、使用、收益和（hé）经抵押权人（rén）同意的处置权，并按照（zhào）约定条（tiáo）件领取养老金直（zhí）至身（shēn）故；老年（nián）人身故（gù）后，保险公司获得抵押房产处置（zhì）权，处置（zhì）所得将优先用于偿付养（yǎng）老保险相关费用（yòng）。

　　2013年9月，国务院（yuàn）制定《关于加快发（fā）展养（yǎng）老服务业的若（ruò）干（gàn）意见》，提（tí）出开展老年人（rén）住房反（fǎn）向抵押养老保险试点。次年（nián）6月，原保监会起（qǐ）草（cǎo）了《关于开展（zhǎn）老年（nián）人住房反向（xiàng）抵押养老保（bǎo）险试点的指（zhǐ）导意见》，计划于2014年7月1日起至（zhì）2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉四（sì）个（gè）城市进行业务试点；2016年7月，原保监会决定将试点范围（wéi）扩大至（zhì）各直辖市、省会（huì）城市（shì）、计划单列市以及（jí）江苏省、浙江省、山（shān）东省、广（guǎng）东（dōng）省（shěng）的部（bù）分地级市，试点（diǎn）期间延（yán）长至2018年6月30日；2018年7月，原银（yín）保（bǎo）监（jiān）会发布（bù）通知，决定将老（lǎo）年人住（zhù）房反（fǎn）向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　但近年来，市场上的相关动态消息和推进成果数据不多，反而成（chéng）为一些不（bú）法分（fèn）子筹划养老金融（róng）骗局的“噱头（tóu）”。更早前的（de）公开资料显（xiǎn）示，2016年10月和2015年（nián）3月，原保监会曾（céng）批复同（tóng）意了中国人（rén）寿、幸福人寿（shòu）相（xiàng）关业务（wù）产品（pǐn）的保险条（tiáo）款和保险费率（lǜ）。

　　《报告》认为，国外“倒按揭”模（mó）式在我国（guó）推行（háng）困难有（yǒu）多方（fāng）面原因，包（bāo）括（kuò）配套制度（dù）建（jiàn）设的缺（quē）失，以及该模式与（yǔ）中国居民传统的养老观念存在（zài）一定冲（chōng）突等。“积极探索（suǒ）‘以（yǐ）房养老’信托这类‘存房养老’的模式，可以成（chéng）为中国特色（sè）‘以房养老’发（fā）展的重要路（lù）径。”《报告》称（chēng）。

　　制度堵点（diǎn）正在打通

　　“以房养老”信（xìn）托将如何破解（jiě）过去模式推广过（guò）程中的痛（tòng）点，又面临哪些新的堵点？

　　付宇翔认为（wéi），作为养老服务信托的一种，“以房养老”特（tè）色化信托方案一方面在需求端更符（fú）合中国人的养老观念（niàn），即老年人无需将（jiāng）房（fáng）产抵押；另一方面，“以房养（yǎng）老”信托对于信托公（gōng）司而言是服务信托的一类，不会带来金融系统性风（fēng）险。此（cǐ）外，相（xiàng）较（jiào）于（yú）老年人自行出租房屋养老（lǎo）或是换房养老，信托可以（yǐ）发（fā）挥财产保护和财产隔离功能。

　　他进（jìn）一步介绍说，“以房养老”信托的业务逻辑在于（yú），房产将作（zuò）为老（lǎo）年人的家庭财产，在老（lǎo）年人在世时作为其养老的资金来源之一，即委托人以自（zì）己的不（bú）动产产权设（shè）立信（xìn）托，产权转移至受托人名下并登记（jì）为信托财产，受托人（rén）以信托财产所有权人的名义委托资产服务机构管理（lǐ）、运（yùn）用该处（chù）房产，取得资金（jīn）收入并归入信托（tuō）财（cái）产，用（yòng）于支付合同约定的养老费用；老年（nián）人（rén）离（lí）世（shì）后，不动（dòng）产则将（jiāng）按（àn）照（zhào）委托（tuō）人意愿处（chù）置或运（yùn）用，相关（guān）收入（rù）可以作为其财富（fù）传承的一部分，也可以发挥社会公益作用。

　　付宇（yǔ）翔认为，借鉴国外（wài）经验并结合国内（nèi）实（shí）际，这将（jiāng）在很大程度上解决养（yǎng）老“钱从哪儿来”的（de）问题，即通过拓展资产类（lèi）型，将房（fáng）产等多元（yuán）资产装入信（xìn）托以为养老资金“开（kāi）源（yuán）”。而（ér）在服务养老方面（miàn），信托有着财（cái）产（chǎn）隔离（lí）等独特的制度优势，且支持现（xiàn）金之外的多元化养（yǎng）老财产，提供的（de）养老金融产品或服务也可以更加灵（líng）活、多元。

　　但这一畅想要落地，面临着制度上的“堵点”，两个（gè）核心问题（tí）一是信托（tuō）财产的（de）登记（jì）问题（tí），二是不动产产（chǎn）权（quán）过（guò）户涉及的税收问题。

　　事实上，信托财产登记制度的缺（quē）位困扰信（xìn）托行业已久（jiǔ）。尤其在2023年（nián）6月信托业务“新三分类”新规实施后，监管鼓励发展的（de）家族信（xìn）托、家庭服务信（xìn）托（tuō）、风险处置服（fú）务（wù）信托（tuō）等资产服务信（xìn）托业务，对（duì）应的（de）很大一部分信托财产都涉（shè）及股权、不动（dòng）产（chǎn）等。

　　好（hǎo）消息是，近年来，上（shàng）海、北京、天津、杭州等地都在不动产（chǎn）信托（tuō）领域进行（háng）了积（jī）极探（tàn）索。就在2024年12月，国家（jiā）金融监督管（guǎn）理总局北京监管局、北（běi）京市规划（huá）和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登（dēng）记工作的通知(试行)》(下称（chēng）《通（tōng）知》)，明确了（le）不（bú）动产（chǎn）装入信托的操作路径（jìng）和落地依据。

　　文件（jiàn）明确，不动（dòng）产信（xìn）托是（shì）指委（wěi）托人（rén）依法将其不动产转移给信托机构（gòu），由信托（tuō）机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管（guǎn）理、运用和处分的信托业务（wù）。不动产信托财产登（dēng）记，则是指（zhǐ）委托人将国有土地上已取（qǔ）得（dé）合法不（bú）动产权证书的不动产（chǎn）相关权利转移给信托机构，依法向（xiàng）不动产（chǎn）登记机（jī）构申请将信托财（cái）产权（quán）利（lì）和其他法定（dìng）事（shì）项记载于不动产登记簿的行为。

　　根据《通（tōng）知》安排，不动产（chǎn）信托财产登记的办理流程分（fèn）三步：一是（shì）办理信托产品预登记。不动产信托成立前（qián），信托机构（gòu）应当根据信（xìn）托登记相关规定（dìng）在中（zhōng）国信托（tuō）登记有限责（zé）任公司办理信托产品（pǐn）预登（dēng）记（jì），取得产品编码、信托预登记完成（chéng）通（tōng）知书（shū）。二（èr）是委托人与（yǔ）信托机构共同（tóng）签订信托文件，且信托文件中应明（míng）确（què）信（xìn）托目的、信托财产、信托（tuō）期限、信（xìn）托当事人的权（quán）利义务、信托财产（chǎn）管（guǎn）理、运（yùn）用和处分等具体内容。三是委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登（dēng）记申请（qǐng），不动产登记机构根据契税完税(或减免税（shuì）)凭证、信托文件及中国信托（tuō）登记有（yǒu）限责任公司出具的（de）证明文件办理（lǐ）不动（dòng）产（chǎn）转移登记。

　　业内（nèi）普遍认为，尽管税收等配套（tào）细则还有待完善，但这已经标志着不动产信托财产登记制度建（jiàn）设向前迈出了一（yī）大步（bù）。

　　“这对我们信托行业(来说)是一个令人振奋的好消息（xī）。”付（fù）宇翔认为，这（zhè）也会成为推动全国各地尤其一二线城（chéng）市跟进落实相关政策的重要契机（jī），为包（bāo）括“以房养老”信托（tuō）在内的（de）不动（dòng）产信（xìn）托落（luò）地（dì）提（tí）供更多可能。

　　但他也（yě）强调，相关业务的推（tuī）进还（hái）涉及（jí）银行（háng）、房（fáng）产运营机（jī）构、养（yǎng）老服务（wù）机构、资产（chǎn）管理机（jī）构等多（duō）方（fāng）“角色”，既需要（yào）打造一个成熟生态圈协同展（zhǎn）业，也考验着信（xìn）托公（gōng）司的专业（yè）能力。